蒋商律:法律小思284 私贷(private mortgages)(15) 如果抵押的房产是投资房?

投资房是业主把房子出租以拿租金收入的房产。与你用自住房贷款比起来,用投资房贷款要复杂一些,有更多需要考虑的因素。

第一个因素是房子有几个住宿单元。有1 到4 个单元的房子还是算住宅区,业主还是可以拿到住宅抵押贷款(residential mortgage)。有 5 个和以上单元的房子算为商业区,业主必须申请商业抵押贷款(commercial mortgage),通常资格标准更严而且利息更高。

另一个因素是投资房是不是业主也住。如果业主住其中一个单元,这个房子算为业主自用。如果所有单元都出租,那房子算为非业主自住。通常,非业主自住的投资房必须至少有 20% 的首付。

为了证明租金收入,贷方会接受签署的租约,以计算你的租金价值。或者你可以请独立评估师来写市场租金信。如果是以前租过的房子,也可以帮助贷方算租金收入。

贷方考虑你是否有资格拿贷款时,可以把租金收入作为你收入的一部分。不过贷方将从你的整个收入中减去维修、地税、水电气和抵押贷款还款等物业费用。有利润被添加到你的个人收入中,而亏损则要从每月收入中扣除。

最后,贷方可能需要额外的贷款担保。除了贷房拿房地产做抵押之外,贷房通常会要求转让租约和租金(assignment of lease and rent),这样如果业主拖欠抵押贷款,贷方就可以从租客那里收租金。租约转让通常在财产证上和地产抵押(mortgage)一起登记,租金转让在个人财产抵押登记处(personal property security registry)登记。

(蒋商律:蒋虹多伦多商务律师www.jhwbizlaw.com 普遍讨论投资非法律建议)