蒋商律:法律小思302 尽职调查(13) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 买方应该做电路安全查询吗?

电路安全局(Electrical Safety Authority)可以发布与房屋电路系统有关的命令,以确保人身安全或保护物业。在你购买房产之前,你应该知道房子是否有未完结的的电路安全局通知,要求纠正电路缺陷。根据法律,买方对此要承担责任。 在购买某些类型的房屋时,特别建议要做电路安全查询。购买新装修的房子时,买家应检查装修是否符合安省电路安全法规,确认房屋的电路没有问题。如果你打算购买老房屋,房

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蒋商律:法律小思301 尽职调查(12) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 买方应该做建筑许可证查询(building permit)吗?

在安省,建造新房、添加或翻新现有房结构或进行房结构改造,都需要申请建筑许可证。修建后政府要检查以确认任务已正确执行,然后建筑许可证完结。政府也可能会发布施工令(work order)或缺陷令(deficiency notice),以强制业主将房屋改建以符合规范。 在购买房产时,买方律师要决定要不要联系市政府查寻房子有没有没完结的建筑许可证、施工令、缺陷令或其他有关房子的命令。但是,如果卖方没有申请

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蒋商律:法律小思300 尽职调查(11) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 什么是土地使用区查询(zoning search)?

第二个非产权查询是关于土地使用区(zoning)。 几乎所有市政府都有一个土地使用区规定(zoning bylaws),管束土地允许的用途、房地块大小和放地块街面宽度的要求、地块上建筑物的位置(后退要求)、住宅的大小和高度等问题。因此,在买房地产时,买家务必确保房产符合市政地使用区要求, 在单户住宅(single family home)购买时,产权保险公司一般不要求土地使用区查询, 这样减少了买

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蒋商律:法律小思299 尽职调查(10) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 地产税(property tax)?

投资房地产时,除了产权查询之外,还有其他查询要做,以更确保产权和提高以后房子的可卖性。这些查询叫非产权查询(off-title searches)。 第一个非产权查询是地产税(property tax)。每个房地产都必须向市政府缴纳地产税。地产税的缴纳义务是跟地不跟人。也就是说如果卖方欠了政府地产税而且在成交前没有处理好,那么成交后这个地产税就要买方支付了。因此,在买房成交前一定要去市政府查房地产

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蒋商律:法律小思298 尽职调查(9) 为什么买地产要做产权查询(title search)?

如果投资者要买地产或做地产抵押贷款(mortgage),那就必须要做产权查询。地产财所有权查询是在政府地产登记处对相关的地产进行的查询。产权查询可以揭示许多地产产权的问题,包括: •当前业主名字,以可确认卖方或借款人是否拥有土地。 •地产持有方式(比如tenants in common、joint tenants、全拥有fee simple)。 •地产的法律描述,和地产识别号码 (PIN)。 •地

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蒋商律:法律小思297 尽职调查(8) 为什么要查拖欠税款tax arrears?

如果买方通过购买公司股份来购买企业,买方通常会继承公司的负债,例如纳税义务。因此,在成交前对企业的纳税状况进行尽职调查非常重要。买方律师应联系加拿大税务局,询问企业是否拖欠企业所得税(corporate income tax)、消费税(GST)和雇主汇款(employer source deductions)。如果是买方律师向 CRA 进行调查,CRA 会要求有卖方或目标企业的书面同意(必须由公司

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蒋商律:法律小思296 尽职调查(7) 为什么做执行令查询Execution Search?

执行令(writ of execution)是在诉讼的背景下产生。法庭案子判决后,胜诉方(判定债权人” judgement creditor)可以按照安省《执行法》对败诉方(判定债务人judgement debtor)注册执行令状,。在安省,“执行令状”可以包括:(a) 扣押和出售令状,(b) 土地扣押和出售令状,(c) 个人财产扣押和出售令状, 等。 胜诉方可以在败诉方拥有土地的任何县或地区注册

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蒋商律:法律小思295 为什么做法院查询(6)(诉讼查询litigation search)?

在企业收购投资中进行法院查询(诉讼查询)的主要目的,是确定有没有已经开始的和会开始的法庭诉讼,看这些诉讼会不会影响卖方把资产或股份卖给买方的能力,以及了解诉讼对目标企业有什么赔偿要求、案件的类型和历史。如果确认有了诉讼,法院登记处的查询可以确定对卖家或目标公司提出的索赔价值和范围。 通过法院登查询获得的所有信息都有助于投资者确定它愿意为股份或资产支付的价格,以及在某些情况下是否愿意与卖家做这个交易

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蒋商律:法律小思294 为什么做法院查询(5)(诉讼查询litigation search)?

在企业收购投资中进行法院查询(诉讼查询)的主要目的,是确定有没有已经开始的和会开始的法庭诉讼,看这些诉讼会不会影响卖方把资产或股份卖给买方的能力,以及了解诉讼对目标企业有什么赔偿要求、案件的类型和历史。如果确认有了诉讼,法院登记处的查询可以确定对卖家或目标公司提出的索赔价值和范围。 通过法院登查询获得的所有信息都有助于投资者确定它愿意为股份或资产支付的价格,以及在某些情况下是否愿意与卖家做这个交易

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蒋商律:法律小思293 尽职调查-尽职(4) 为什么要做·PPSA 查询?

如果你要买资产,那自然希望卖方拥有这些资产。在安省,非房地产资产称为个人财产(personal property)。个人财产通常包括:消费品、设备、存货、合同、证券、现金、应收账款、车辆、无形资产如执照等。 与房地产不同,个人财产没有政府的所有权登记。作为买方,你如何保护自己?这就是 PPSA 有用的地方。PPSA 是安省的“个人财产抵押法”(personal Property Security

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蒋商律:法律小思292 尽职调查(3) 为什么要进行破产查询 (bankruptcy search)?

当你与另一方签合同时,你自然会希望合同有效且具有法律效力(也就是说你可以要求法院强制执行合同)。 有特别重要的一点,就是合同的对方不能是破产人。 为什么? 在加拿大,当债务人破产时,法庭会派破产委托人(trustee in bankruptcy),并将破产人的所有资产都托给委托人处理。 破产人就不再有有处理自己资产的法律能力,而只有委托人有这个能力。 因此,如果你与破产人签订合同,那么这个合同是无

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蒋商律:法律小思291 尽调(2) 什么是Certificate of Status?

如果交易的对方是在加拿大的公司,尽调的第一项是搜索公司注册处以拿到公司合规证书(certificate of status或联邦公司的certificate of compliance)。每个省的公司注册部门(如果是联邦公司, 联邦公司注册部门)可以颁发此证书。公司合规证书是一份政府部门法的正式文件,确认公司在该部有存在的状态,并且已遵守公司继续注册有关的所有行政要求。 公司合规证书通常包括以下信

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蒋商律:法律小思290 尽调(1) 什么是尽调,为什么要做?

尽职调查是指投资者自己熟悉和了解他们在考虑投资的企业的过程。这些投资者包括购买企业的买方、向企业提供贷款的贷方,以及购买股票以成为企业的股东之一的投资方。根据各种因素,尽职调查的范围可能很小,也可能很详尽。目标企业的规模、经营所在的行业以及企业的结构都将影响所进行的尽调的范围和深度。 投资者为什么要做尽调?目的是在投资之前将风险降至最低。尽调可以帮助投资者了解目标公司的业务是如何进行的,以及目标公

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蒋商律:法律小思289 私贷(private mortgages)(20) 私贷有什么费用?

除了比银行抵押贷款利息更高以外,私贷还有其他一些借款人要付的成本和费用。 律师费:借款人通常要付自己的律师费和贷方律师费。对于贷方的律师费、HST 和支出,要预算至少 2,000加元。 对于借款人的律师费,要预算至少 1,000 加元。借款人通常还要花钱为贷方买产权保险(大约几百到一两千加元)。 验房费:贷方通常要求对房子进行验房,费用由借款人支付。验房费一般在350-500加元左右。 经纪费用:

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蒋商律:法律小思288 私贷(private mortgages)(19) 一名律师可以代表贷方和借方吗?

对于地产抵押贷款,安省律师协会规定禁止一个律师或一家律所同时代表贷方和借方,除非属于五个例外之一。这五个例外是:(1) 贷方是机构贷款客户(如银行、信用合作社等),(2) 抵押贷款是卖方在卖地产时收回的抵押贷款(vendor take back mortgage);(3)偏远地区只有一个律师,不方便请两个律师; (4) 抵押贷款是$75,000或以下;或 (5) 贷方和借方是“关联人“。根据加拿大

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蒋商律:法律小思287 私贷(private mortgages)(18) 如果二贷需要一贷批准怎么办?

很多一贷的标准贷款条款(standard charge terms)都禁止没有获得一贷的书面批准的情况下对地产进行任何转让、抵押或其他形式的二贷。如果一贷有这总禁止条款,二贷做了没有一贷的批准, 借款人就违约一贷条款。一贷贷方有权利把房子强迫卖掉来付款。 如果一贷有这总禁止条款,代表二贷贷方(lender)的律师一定要小心。如果律师以前代表过一贷贷方,并且知道或理应知道一贷条款中有禁止二贷的规定,

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蒋商律:法律小思286 私贷(private mortgages)(17) 什么是抵押贷款欺诈?

业主在申请抵押贷款时,可能会用谎言做欺诈。房主最常见的谎言是: (1)对工作职位、收入或服务年限撒谎; (2)说自己是拿年薪·或全职工作其实不是; (3)谎报首付额或首付来源; (4)将出租房报为自住房;(5) 隐瞒现有的抵押和/或债务信息; (6)谎报地产价值; (7)加不会住房也不会还贷款的共同借款人; (8)利用信用良好的虚假买家作为稻草买家购买房产并获得抵押贷款; (9)买房后与共同欺诈者

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蒋商律:法律小思285 私贷(private mortgages)(16) 什么是产权保险(title insurance)?

贷方在做房产抵押私贷时通常需要产权保险。在30年前没有产权保险时,私贷时要有律师的产权意见(title opinion)被来确保: (i) 业主/借款人对房子有好的产权; (ii) 贷方拥有好的和有效的抵押贷款。律师必须对产权和产权外的因素做详细的审查和尽调。查完后如没问题,律师就出产权意见。如果产权意见有误,出现了产权问题,客户需要告律师失职,由律师的保险公司处理。产权保险就取代了对律师产权意见

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蒋商律:法律小思284 私贷(private mortgages)(15) 如果抵押的房产是投资房?

投资房是业主把房子出租以拿租金收入的房产。与你用自住房贷款比起来,用投资房贷款要复杂一些,有更多需要考虑的因素。 第一个因素是房子有几个住宿单元。有1 到4 个单元的房子还是算住宅区,业主还是可以拿到住宅抵押贷款(residential mortgage)。有 5 个和以上单元的房子算为商业区,业主必须申请商业抵押贷款(commercial mortgage),通常资格标准更严而且利息更高。 另一

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蒋商律:法律小思283 私贷(private mortgages)(14) 为什么贷方要求配偶签字?

根据安省法律,已婚夫妇通常居住的房屋是婚房,在婚姻期间和分居时有各种法律保护。《安省家庭法》第 21(1) 条款规定,除非另一方配偶同意,或者分居协议或法院命令允许,一方配偶不得“处理或抵押”婚房中的任何权益。这意味着任何配偶都不能在另一方配偶不知情和同意的情况下出售婚房或用婚房抵押贷款,即使房产证上只有一个配偶的名字。 贷方都因该充分了解这些配偶同意要求。如果配偶一方在没有经另一方同意的情况下用

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蒋商律:法律小思282 私贷(private mortgages)(13) 为什么贷方需要共签人(co-signor)或担保人(guarantor)?

有时买家因信用分数低、工作经历、首付不足或收入不足而拿不到抵押贷款。 但是如果有人能当抵押贷款的共同签人(co-signor)或担保人(guarantor),大多数贷方会同意贷款的。 共同签人其实就是一个房子的共同业主-他/她在房产证上要登记名字的,有同样负责付款的责任。相比来说,如果原贷款人违约,担保人会亲自担保付款,但担保人对房子没有拥有权,因此在房产证上是没有名字的。 当借款人收入不够时,通

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蒋商律:法律小思281 私贷(private mortgages)(12) 为什么要买房屋保险?

在申请房屋抵押贷款时,贷方会要求你购买足够的房屋保险。 为什么? 如果你的房屋被火烧了并且你没有保险,你可能无法继续偿还抵押贷款。 如果房屋被毁坏,贷方不能出售或收纳烧没了的房子。 这就是为什么贷方在批准你抵押贷款时会要求你买房屋保险。 通常,贷方会要求你的保单保火灾、风、冰雹和故意破坏等危险。大多数贷方要求你的最低保额是重建房屋的成本。 你买了房屋保险后,你要在贷款成交之前把保险证明提供给贷方。

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蒋商律:法律小思280 私贷(private mortgages)(11) 为什么贷方关心业主交税和物业费?

安省的业主必须交市政府征收的地产税。如果不交财产税,市政府可加利息和罚款。如果业主还不付款,市政府可以对地产注册lien,没收地产并把地卖了来还地产税。 同样,如果业主欠税务局所得税,税务局可以向联邦法院申请税收债务证明,然后税务局也可以对地产注册lien。Lien允许税务局扣押地产并把地产以“税收出售tax sale”的形式卖掉以支付所欠税款。 此外,对于公寓业主,如果业主没有按时支付物业费,自

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蒋商律:法律小思279 私贷(private mortgages)(10) 乡村房和农场有什么区别?

农场和乡村房有什么区别?乡村房产是否是农场要看土地的市政分类区(zoning)。如果地划为“乡村住宅”,这意味着仅用于住宅,而不是农业企业或商业用途。一般对于住宅贷款,房产需要在10英亩以下,并且房产的用途只是住宅(不是农业经营,也不是业主的收入来源)。如果分类区是“农业”,那么房产就是一个农场,因为农业是市政府对该地的许可用途。 为什么贷款人会关心农村房产是不是农场?如果业主从“农田”获得收入,

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蒋商律:法律小思278 私贷(private mortgages)(9) 乡村地产为什么担心水和排污?

房子要能住,必须要有饮水和排污。城镇里的房子连接到市政供水和下水道系统,所以这不是问题。在乡下,一般这些都需要自己用水井和排污系统处理。 买乡村房时,一定要了解井水是否可以饮用,以及排污系统是否安装正确而且正常操作,因为要修理可能非常贵。挖一口新井可能要花费1万加元。更换有问题的排污系统可能需要6万到10万加元。 这又回到贷方风险 – 贷方不希望你的问题成为他们的问题。因此他们批准贷款

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蒋商律:法律小思277 私贷(private mortgages)(8) 农村地产有哪些问题?

农村大面积地产与城镇里的普通民主是不同对待的。大面积一般指10英亩以上。 贷方只会考虑地产的住宅贷款价值,而不是买价。 “住宅贷款价值”是指房屋、车库和10 英亩土地的价值。贷方一般要求做评估报告而“住宅贷款价值“就是评估报告确定。贷方会指示评估师只对房屋、一个车库和最多10英亩的土地进行估价,而给所有附属建筑(比如商铺、谷仓、兽务棚、额外车库或任何其他建筑物(如第二间房屋或储物棚))的价值归零,

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蒋商律:法律小思276 私贷(private mortgages)(7) 为什么贷方关心地产的类型?

每个贷方都有一张他们会考虑和不会考虑的地产类型、位置和用途清单。在某些地产类别中,尤其是城镇区内的现有的独户住宅,很会有几家贷方竞争,所以你可以选择贷方,这对你来说意味着更好的贷款条款。在其他地产类别中,例如农村土地、空地或建筑装修的房子,选择贷方的机会将会少得多。 为什么贷方想确切地知道你购买的是什么地产、地产状况、评估价值和位置? 贷方的担忧很简单。如果你不还或无法偿还抵押贷款,而他们不得不收

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蒋商律:法律小思275 私贷(private mortgages)(6) 什么是LTV?

LTV (loan to value)是贷款价值比,这是贷方在私贷时考虑的另一个重要因素。 LTV 是申请的贷款金额与房产价值的对比。它让贷方安心,如果借款人拖欠贷款,贷方可以把房子卖了并把贷款还清。 如果贷款时用来买房的,LTV 是用首付金额与贷款额相比。对于私贷的贷方,房产的最高贷款额比通常为 85%。也就是说,你需要支付至少 15% 的首付才能获得贷款。如果你有能力支付更高的首付,那就更好了

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蒋商律:法律小思274 私贷(private mortgages)(5) 为什么贷方会检查你的信用评分(credit score)?

私贷的贷方(lender)通常要求借款人提供信用评分。在加拿大,信用评分最低300 分最高900 分为五个类别:差、一般、较好、好和优秀。你的信用评分是你整体财务状况的显示,因此了解你的信用评分非常重要。 贷方会用你的信用评分来衡量你的财务可靠性和偿还债务的能力。你的信用评分越高,你就越可能拿到最低的贷款利息。一般贷款信用评分至少要660分,但越高越好。除了你的信用评分分数之外,你的信用报告还将包

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蒋商律:法律小思273 私贷(private mortgages)(4) 为什么贷方会查看你的收入?

要拿到抵押贷款,你必须证明你有可靠的收入。也就是说你有稳定和可预测的收入足以支付你的所有付款,包括贷款、信用卡、汽车贷款、抚养费等,再加上新的抵押贷款付款和地产税。 要验证你的收入、就业证明、最近的工资单和报税文件,例如你的 NOA、T1 Generals 和 T4,是最常要求的文件。在某些情况下,例如对于自雇的,可以使用其他文件(例如商业财务报表、公司纳税申报表和银行存款)来验证足够的收入。 收

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