蒋商律:法律小思267 建筑抵押(construction lien)基础(18) 第 39 条信息要求

《建筑法》第 39 条允许建筑业相关者向业主、承包商、分包商和房东索取以下信息: •合同或分包合同提供的服务或材料的价格; •合同或分包合同支付的金额; •扣留金额(包括lien通知扣留金额); •合同或分包合同所欠的余额; • 有关地产抵押的类型以及抵押下预付款的金额和时间的信息 • 是否已过帐劳动和材料保证金; • 任何保留用于抵销(set-off)的金额; • 有关租约的某些信息; • 可能

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蒋商律:法律小思266 建筑抵押(construction lien)基础(17) 可以不放扣留金(holdback)吗?

如果你是业主,你认为有理由不全放扣留金的话,那么你必须按照规定进行通知。 (1) 业主必须在发布基本完成证明(certification of substantial completion)后 40 天内,如果没有证明,则在合同完成、放弃或终止之日后40天内,在建筑行业报纸上发布不支付扣留金的通知。(2) 业主必须在 3 天内将业主发布的不付扣留金的通知发给承包商。 (3) 承包商必须在收到业主的

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蒋商律:法律小思265 建筑抵押(construction lien)基础(16) 扣留金一般什么时候放?

扣留金什么时候要退给承包商或分包商要看是什么类型的扣留金。对于法定的 10% 基本扣留金,必须在能注册lien的期限过期时支付。还记得吧,lien必须在一些时间点之后的 60 天内注册在房产证上,比如承包商发布基本完工证明(certificate of substantial completion),或分包商提供最后的材料或劳动力。总之,当注册lien的时间过期时,必须把 10% 的扣留金付还了。

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蒋商律:法律小思264 建筑抵押(construction lien)基础(15) 公共部门业主要留扣留金?

政府、市政当局和广泛公共部门是不用扣留金(holdback)的。 它们用保证函(surety bond)来保护建筑项目中未付款的承包商和分包商。广泛公共部门包括医院、学校、公共交通和其他政府资金支持的组织。 现在承包商如要在安省要做500,000 加元以上的所有公共项目, 都必须向业主提供履约保证函(performance bond)以及劳工和材料保证函(labour and material p

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蒋商律:法律小思263 建筑抵押(construction lien)基础(14) 扣留金(holdback)示例

业主要安装热水浴缸。合同价为 10,000 加元。浴缸安装完毕。 业主必须在 60 天内扣留 1,000 加元(10%), 这是基本扣留金(basic holdback)。 在 60 天结束前,业主收到浴缸制造商发的 6,000 加元lien的书面通知,以及安装商发的 1,500 加元lien的书面通知。 那么,业主扣留金是多少呢?答案是 8,500 加元。Lien书面通知的全额(两个lien通知

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蒋商律:法律小思262 建筑抵押(construction lien)基础(13) 什么是扣留金(holdback)?

扣留金是要求所有业主、承包商和分包商扣留他们在项目完成后扣留服务或材料的部分价值。扣留金和lien一起配合,以确保建筑项目干活的人得到付款。 第一种的扣留金是基本扣留金(basic holdback)。每个负责付款的人都必须在 60 天内保留支付金额的 10%,以确保没有lien。业主在向总承包商付款时必须保留 10%。总承包商在向分包商付款时必须保留 10%。 第二种的扣留金是lien通知扣留金

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蒋商律:法律小思261 建筑抵押(construction lien)基础(12) 可以lien政府吗?

联邦政府地产是不能lien的。联邦政府的立场是《建筑法》是省政府的法律,根本管不到联邦政府的地产。所以不能lien。不过,大多数联邦政府建筑项目都要求劳工和材料支付保证金。承包商和供应商都可以用保证金来保护获得付款,而不是使用lien来作保护。 省政府和市政府的地产是受《建筑法》管的,所以可以lien。不过lien不是注册到政府地产的房产证上,而是要把lien递送到负责该项目的政府机构。另外,永远

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蒋商律:法律小思260 建筑抵押(construction lien)基础(11) 如何lien公寓开发商?

承包商如果想lien公寓开发商(condo developers)的话必须非常小心,因为必须在开发商注册公寓声明(condo declaration)之前注册lien。原因是根据《建筑法》,lien只能注册到“业主”头上,但是“业主“不包括购房者。 因此,如果在公寓声明已经注册并且“公寓单元condo unit”和“公共元素common elements”的所有权已经从开发商转到公寓购房者之后,这

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蒋商律:法律小思259 建筑抵押(construction lien)基础(10) 如何lien condo公寓?

Lien “公寓单元condo unit”和lien其他非公寓地产是同样方式。 麻烦的是可以lien公寓的“公共元素common elements”吗?与“单元unit”不同,公共元素不是个人拥有的,也没有单独的房产证号码PIN。 因此,要lien公寓公共元素的话,要必须把lien注册到公寓所有单元的房产证上,从而对公寓中的每个单元都按各单元在公共元素中的比例份额做了lien。想要对公寓公共元素做

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蒋商律:法律小思258 建筑抵押(construction lien)基础(9) 可以lien房东吗?

许多企业不是地产业主,企业场地是从业主(房东)那里租的。当这些企业在租的场地做建筑工作,承包商可以lien谁?Lien 租客还是房东? 承包商可以lien租客,而且把lien注册到业主的房产证上,但必须确保写清楚被lien的“业主owner”是租客,不是房东。这种lien只是lien租客的,不是lien房东的。 但是如果租客不付款,房东也有可能承担责任。如果租约包含装修补助条款要求房东为装修支付一

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蒋商律:法律小思257 建筑抵押(construction lien)基础(8) 建筑抵押对业主有什么影响?

建筑抵押的主要目的是在业主收到了建筑服务或材料而没有付钱时,帮助承包商收钱。如果分包商为业主的地产做了工作而总包商没有付款,分包商有权利在业主的地产证上注册lien, 即使实际上是总承包商欠了钱。所以只要有人向业主的地产提供人工或材料,他们就可以针对业主的地产证上注册lien。 一旦注册,lien可以阻止业主卖地产或用地产贷款。卖地产时买方一定会要求业主把·lien从房产证上除掉。贷款时,银行将不

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蒋商律:法律小思256 建筑抵押(construction lien)基础(7) 建筑抵押什么时候要做?

根据《安省建筑法》,做lien有三个时间点,每次错过都会把lien弄失败。 第一时间点是注册lien.  如果是承包商, lien必须在下面两种最早情况的60天之内注册:a. 公布实质完成证书; b. 合同完成,放弃或终止。如果是分包商:lien必须在下面最早情况的60天之内注册:a.公布实质完成证书; b. 分包商最后提供服务和材料的日期;c. 分包合同被认证完成的日期, d. 合同完成,放弃或

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蒋商律:法律小思255 建筑抵押(construction lien)基础(6) 如何注册建筑抵押?

将建筑抵押放到房产证(title)上叫做”保留”建筑抵押(preserve the lien)。 这是你要把你的建筑抵押注册到业主的房产证上。你注册lien不需要业主同意。 注册lien 必须要用一个特定的表格叫“12表格-建筑抵押”。12表格要有以下信息:你的法律名称:你与谁签约的; 业主的姓名; 你什么时候给建筑项目干活; 你的合同总价值; 你欠了多少; 你

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蒋商律:法律小思254 建筑抵押(construction lien)基础(5) 你的建筑抵押额是多少?

《建筑法》允许你用为项目提供服务和材料的”价格”做抵押(lien)。 “价格”有两方面:(1)双方商定的合同金额,或者如果合同没有金额,则工作的市价:(2)因未由供应商造成的延误而产生的“直接费用”。 “直接费用”是总承包商或分承包商在延期时期的”合理费用”,包括: (1)额外服务或材料供应(包括设备租

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蒋商律:法律小思253 建筑抵押(construction lien)基础(4) 谁可以用lien, 什么活能lien?

任何按合同为”改进”地产提供服务和/或材料的人都有权做lien。 “改进(improvement)”包括对地产做变更和/或添加。 “改进”是一个宽泛的定义,包括了大多数施工活动。 “改进”还包括建造和安装工业、机械或电气设备,如果这些设备对正常使用该地产至关重要。汽车装配厂等工厂的贴装机械属于“改进”。 “改进”也有可能包括资本维修(capital repairs), 如果

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蒋商律:法律小思252 建筑抵押(construction lien)基础(3) 什么是建筑抵押?

建筑抵押(construction lien)给为建筑项目出劳动力和物质供应的人提供法律权利把他们工作的地产做为抵押,就像银行用地产做抵押贷款(mortgage)一样。 建筑抵押实质上是为改善土地价值作出贡献的一方用改善后的地产做担保。建筑抵押的目的是防止业主在不支付改善费用的情况下获得改善的土地。如果建筑抵押后付款还拿不到,建筑抵押申请人可以拿走私人业主的房地产,卖掉地产来付欠的钱。 比如业主请

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蒋商律:法律小思251 建筑抵押(construction lien)基础(2) 什么法律管建筑Lien?

在安省,有关建筑lien的主要法律是2018年7月1日生效的新《建筑法》(Construction Act)。 在此之前,该法被称为《建筑Lien法》(Construction Lien Act)。 关于及时付款(prompt payment)和强制裁决(mandatory adjudication)的其他重大修改的新法律于2019年10月1日生效。 你的合同是受旧《建筑Lien法》还是新《建筑法

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蒋商律:法律小思250 建筑抵押(construction lien)基础(1) 谁是建筑业的参与者?

建筑行业的典型参与者包括下面建筑金字塔中的这类人: (1) 最高层是抵押放款人(mortgagee lender):这些贷款人持有土地抵押贷款。 (2) 业主 (owner):土地所有者。 如果租客订购建筑项目,房东和/或租客也可以当成业主。 (3)总承包人(general contractor):业主聘用的承包人。 直接与业主签订合同的工程师和建筑师也被视为承包人。 (4) 分包商(subcon

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蒋商律:法律小思249 遗嘱和委托书(30) 如果委托人行为不端怎么办?

如果你或其他人发现你的委托人在持续的财产委托书下管理不当或窃取你的钱财,该怎么办? 如果你还有精神能力,你可以选择取消你的委托书,要求进行全面的账户结算,并考虑诉讼要求对任何损失的资金赔偿。 如果此事涉及盗窃,应考虑向警方报案。 如果你精神上没有能力了,要是其他人有证据表明委托人管理不善或盗窃,他们可能要求法院审查你的委托人必须要保留的帐户和记录。 这个过程称为”帐户结算”

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蒋商律:法律小思248 遗嘱和委托书(29) 什么是“提前指示”(advance directive)?

安省的法律承认你在自己头脑清醒时指定对自己未来健康护理的选择。在美国,这被称为“生前遗嘱 (living will)”。在安省,我们叫“提前指示(advance directive)”。提前指示告诉其他人, 在你需要医疗服务但自己无法同意或拒绝治疗时,你对自己健康决定会怎末选择。例如,你可以给提前指示,说如果没有康复的希望,就不要继续做治疗,不要人工维持生命。 提前指示不必要书写。但是,你应该在个

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蒋商律:法律小思247 遗嘱和委托书(28) 替代委托人和共同委托人一样吗?

任命”连续”或”替代/备用“委托人,与任命两名或两名以上共同委托人的委托书有重要的区分的。 连续委托人(或替代委托人)是”一个接一个”的。如果第一个委托人不能或不愿意当委托人,替代委托人可以当。一旦因为上一个委托人当不了而替代委托人当了,那么上一个委托人不能再回来当委托人了。如果你没有替代委托人,你可能会遭到没有委托人的结果。 因此,最好

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蒋商律:法律小思246 遗嘱和委托书(27) POA 何时可以用?

财产持续委托书只要合适地签名和见证后就可以用了。 你要是只想委托人在你无法管理你的财产后才能用的话,你在委托书里必须这样说。如果你这样做,那也应该写清楚你的无能将如何确定。例如,医生的信可不可以。但是,在加这些类型的条件之前,请仔细考虑,因为如果需要使用委托书是时,这些多加的条件可能会导致麻烦和延迟。相反,你可以和你的委托人达到一个理解,他们只会在你不能管理财产是才使用委托书。你还可以将财产的持续

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蒋商律:法律小思245 遗嘱和委托书(26) 你的委托人有什么权力?

如果有财产持续委托书(continuing power of attorney for property),除非你限制委托人的权力,那么委托人几乎可以做任何你自己可以做的关于你财务的决定。 你的委托人可以替你签署文件,起诉官司或为诉讼辩护,出售财产,进行投资和购买资产, 等。 但是,你的委托人不能代表你做遗嘱或做新的财产持续委托书,也不能修改你的人寿保险单或RRSP的受益人指定。 如果有个人护理的

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蒋商律:法律小思244 遗嘱和委托书(25) 如何签委托书才法律有效?

如果你有资格做委托书,因该如何签委托书?要有法律效力,委托书必须: (1) 命名一人或多人担任你的财产委托人,或当你精神上无能力时担任你的个人护理委托人; (2) 由你签字并注明日期; 及(3) 由两个看到你在委托书上签名的见证人签名。 此外,财产连续委托书(continuing power of attorney for property)必须称为财产的连续委托书,或者说,它允许你的委托人在你精

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蒋商律:法律小思243 遗嘱和委托书(24) 谁可以当委托人?

对于财产持续委托书(continuing power of attorney for property),法律允许你指定任何你选择的人做委托人,只要该人至少18岁。 你可以指定不住在安省的人, 也可以指定几个人。 对于个人护理委托书(power of attorney for personal care),你任命的委托人必须至少16岁。你可以指定不住在安省的人也可以指定几个人。 但是,你不能指定获

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蒋商律:法律小思242 遗嘱和委托书(23) 谁可以写委托书?

要写财产连续委托书(continuing power of attorney for property),你必须年满18岁而且有精神能力(competent)。要有精神能力, 你必须达到以下: (1) 知道你拥有哪种财产及其大致价值; (2) 知道你有那些养家属的义务; (3) 知道委托人可以按照委托书里约束的条件和限制代表你做除了立遗嘱之外你财产方面的任何决定; (4) 知道委托人必须对你财产和

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蒋商律:法律小思241 遗嘱和委托书(22) 有不同类型的委托书吗?

在安省有三种不同的委托书: (i)持续财产委托书 (continuing power of attorney for property)是关于你的财务事务,允许你指点委托人在你头脑无能力时替你做财务决定。财产委投书必须要写为持续委托书才可以在你头脑无能力后继续有作用。 (ii)非持续财产委托书也是关于你的财务事务。但如果你头脑失能,就不能使用。这种委托书通常时为具体事情用的, 例如,如果你在离开家

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蒋商律:法律小思240 遗嘱和委托书(21) 为什么要委托书?

委托书(power of attorney)是一份法律文件,赋予他人代表你作出决定的权利。持续(continuing)委托书是让他人在你丧头脑理智时替你做决定。 委托书和你的遗嘱是两码事。 遗嘱是在你去世后注定你的遗产分配,遗嘱要在你去世时才生效。 委托书在你活着时使用,在你死后就不再有效。 因此,委托书是管你活着但无法做决定的这段时间期间。 随着预期寿命的延长和痴呆症病例的增加,我们许多人都会陷

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蒋商律:法律小思239 遗嘱和委托书(20) 遗嘱应该放哪里?

在安省,遗嘱过庭(probate)时遗嘱执行人通常向法院提供遗嘱原本。原本是对法庭保证过世人没有把遗嘱销毁。如果遗嘱原件在过世人手中,而在死亡时找不到,那么法庭就推认过世人把遗嘱销毁了而且意图是撤销遗嘱。一个遗嘱一般只有一个原本。 如果找不到遗嘱原本,通常要打广告(特别针对当地律师)找遗嘱。如果找不到,并且确信它存在,可以到法院去做遗嘱丢失申请,请求法院批准不用遗嘱原本。不过遗嘱丢失申请的程序既昂

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蒋商律:法律小思238 遗嘱和委托书(19) 如果我死后欠的债多于遗产怎么办?我的后代要替我还债吗?

如果债务大于遗产,那就永远不可能把所有债务都还清。这是破产的遗产。破产遗产的受益人(无论是遗嘱指定的还是根据无遗嘱法)都拿不到任何一点遗产。但是,受益人不会对死者的债务负责。 相比,遗嘱执行人(executor)要对死者去世后所产生的所有债务承担个人责任。例如,如果遗嘱执行人雇用搬家工人,会计师或律师来协助遗产,那么遗嘱执行人有责任自己负责偿还这些债务。 遗嘱执行人也有责任确保适当处理死者的债务。

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