法律小思187–房地产常出错点(17):新房HST回扣

  在以下常见情况下,新房买家没有资格获得新房HST回扣: 1. 买方购房是为了翻转房屋(flipping); 2. 买方购房是要租出去的投资房; 3. 房子最先住的人不是买方或买方的“近亲戚”。近亲戚包括买方父母, 祖父母,子女,孙子, 配偶和兄弟姐妹,但不包括叔叔,侄女,侄子和表亲; 4. 房产所有权有买方以外的其他人的名义下。比如贷款银行要求第三方共同签字人房贷抵押,银行还会要求将

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法律小思186–房地产常出错点(16):新房HST回扣

  在安省,购买二手房不用交HST, 不过购买新建的(或大体翻修的)房子需要交HST。但是,新房买方可能有权申请联邦和省级退回一部分HST。HST有两部分:联邦5%GST和安省8%PST, 一共13%。符合条件的新房买方可以要求退还36%的GST,最高退额$6,300。不过房价超过35万GST退税额就减少,房价超过45万就没有退HST了。安省PST不管房价多高都可以申请退还75%的PST

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法律小思185–房地产常出错点(15):转地税其它豁免

  LLT还有一些其它豁免。常见的是配偶或前配偶之间转让。如果配偶或前配偶转让地产,除了接受房贷之外一分钱不给,或者转让是分居协议要求,或者转让是法庭命令,那就不用交LLT。另外常见的是免费转让给其他人,比如给孩子或其他亲属。免费的话LLT就是零。不过如果有房贷的话,房贷额转给被人也算是房价一部分,所以房贷额要交LLT。但是如果公司把地产转让给股东,或一方把50年以上的租约转让,就算是免

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法律小思185–房地产常出错点(15):转地税豁免

上周讲过limited partner转让自己的LP units时要交LLT。这个LLT有个小数目转让的豁免(de minimus exemption)。如果买方limited partner的利益占整个LP的5%一下,就不用交LLT。不过如果买方自己又是一个LP或trust, 那就没有豁免就算是5%以下LLT还是要交。LP unit转让之外,常见的是公司股份转让。如果公司拥有地产而且公司是受益者

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法律小思184–房地产常出错点(14):受益权转让的转地税

土地转让税是针对地产受益拥有权(beneficial ownership)转让。地产拥有权有登记拥有权(registered ownership), 也就是说在政府地产登记的业主。另外地产拥有权是收益拥有权,也就是说享受地产利益的业主。 登记权和收益权常常在一个人手下。不过有时是分开的, 比如信托登记权在trustee名下,而受益权在beneficiary手里。还有一个是提名,登记权在提名人(no

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法律小思183–房地产常出错点(13):土地转让税回扣

首次买房的买家可以申请土地转让税的回扣。 最高的回扣是省LLT回扣4000元,多伦多市LLT回扣$4475元。得到回扣的条件是: -买方必须是加拿大公民或永久居民 -买方必须年满18岁 -买方必须在购买后的9个月内入住房屋 -买方不能在世界任何地方拥有过房屋 -买方的配偶也不能在是配偶的期间世界任何地方拥有过房屋。 如果几个非配偶人一起买房,其中有一个是首次买,那首次买的人可以申请他买的部分的LL

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法律小思182–房地产常出错点(12):土地转让税简介

土地转让税(LTT)是在安省买房的最大成交费用。土地转让税率是根据买价设定的,买价的不同部分有不同的税率。 首$ 55,000.00 |税率:0.5% $ 55,000.01至$ 250,000.00 |税率:1.0% $ 250,000.01至$ 400,000.00 |税率:1.5% $ 400,000.01至$ 2,000,000.00 |税率:2.0% 超过2,000,000.00 |税率

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法律小思181–房地产常出错点(11):哪些人可以退回NRST

上周讲豁免的三类人是不用交NRST的。这周讲有另外三类外籍人交了NRST之后可以申请把NRST退回来: (1)四年(加90天)内成为加拿大永久居民(拿到枫叶卡) (2)四年内成了留学生。留学必须在政府认可的安省大学或大专,而且要有买房后至少连续两年的全日学习。全日是指学年全日制课程至少学习60%(如果没有残障)或40%(如果有残障) (3)四年内拿到安省工签,而且在买房后安省全职工作至少一年。全职

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法律小思180–房地产常出错点(10):哪些人不用交NRST

有三种外籍人有豁免不用交NRST: (1) 已经拿到省提名的外籍人; (2) 已经拿到难民身份的外籍人; (3) 加拿大公民,枫叶卡居民,和上面1和2人的外籍人配偶。配偶是结婚的人, 或没结婚不过已同居三年,或有配偶关系而且一起生了孩子。两个配偶要一起买房。 上面三种人要把房子做主要居住房,才可以用豁免。 一群人可以一起买房。如果群里都是加拿大公民,枫叶卡居民,或上面说的三种有豁免的人,那就不用交

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法律小思179–房地产常出错点(9):哪些人要交NRST

要交NRST的是: 外籍国民:不是加拿大公民或加拿大永久居民(枫叶卡)的个人就是外籍国民。加拿大公民就算是住在国外都不用交NRST。 外国公司:在加拿大国外成立的公司是外国公司。就算是加拿大境内成立的公司,如果没上市而且直接或间接无论什么方式的控制人是外国人,那公司也是外国公司要交NRST。 受税信托人(taxable trustee): 如果是信托(trust)(也就是一个人为另外的人持有资产)

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法律小思178–房地产常出错点(8):不懂NRST

安省2017年开始收NRST, 就是外国人房地税。NRST是外国人在2017年4月21号之后在大多区内买民宅要交15%的税。如果offer是2017年4月20号及之前签的(而且没有后来转让的),就算成交在之后也不用交NRST。大多区是北到Orillia, 东到Peterborough, 南到尼亚加拉,西到滑铁卢。所以多伦多,万锦,列治文山,Mississauga等都在区内。区外不用交NRST。民宅

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