法律小思187–房地产常出错点(17):新房HST回扣

  在以下常见情况下,新房买家没有资格获得新房HST回扣: 1. 买方购房是为了翻转房屋(flipping); 2. 买方购房是要租出去的投资房; 3. 房子最先住的人不是买方或买方的“近亲戚”。近亲戚包括买方父母, 祖父母,子女,孙子, 配偶和兄弟姐妹,但不包括叔叔,侄女,侄子和表亲; 4. 房产所有权有买方以外的其他人的名义下。比如贷款银行要求第三方共同签字人房贷抵押,银行还会要求将

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法律小思186–房地产常出错点(16):新房HST回扣

  在安省,购买二手房不用交HST, 不过购买新建的(或大体翻修的)房子需要交HST。但是,新房买方可能有权申请联邦和省级退回一部分HST。HST有两部分:联邦5%GST和安省8%PST, 一共13%。符合条件的新房买方可以要求退还36%的GST,最高退额$6,300。不过房价超过35万GST退税额就减少,房价超过45万就没有退HST了。安省PST不管房价多高都可以申请退还75%的PST

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法律小思185–房地产常出错点(15):转地税其它豁免

  LLT还有一些其它豁免。常见的是配偶或前配偶之间转让。如果配偶或前配偶转让地产,除了接受房贷之外一分钱不给,或者转让是分居协议要求,或者转让是法庭命令,那就不用交LLT。另外常见的是免费转让给其他人,比如给孩子或其他亲属。免费的话LLT就是零。不过如果有房贷的话,房贷额转给被人也算是房价一部分,所以房贷额要交LLT。但是如果公司把地产转让给股东,或一方把50年以上的租约转让,就算是免

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法律小思185–房地产常出错点(15):转地税豁免

上周讲过limited partner转让自己的LP units时要交LLT。这个LLT有个小数目转让的豁免(de minimus exemption)。如果买方limited partner的利益占整个LP的5%一下,就不用交LLT。不过如果买方自己又是一个LP或trust, 那就没有豁免就算是5%以下LLT还是要交。LP unit转让之外,常见的是公司股份转让。如果公司拥有地产而且公司是受益者

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法律小思184–房地产常出错点(14):受益权转让的转地税

土地转让税是针对地产受益拥有权(beneficial ownership)转让。地产拥有权有登记拥有权(registered ownership), 也就是说在政府地产登记的业主。另外地产拥有权是收益拥有权,也就是说享受地产利益的业主。 登记权和收益权常常在一个人手下。不过有时是分开的, 比如信托登记权在trustee名下,而受益权在beneficiary手里。还有一个是提名,登记权在提名人(no

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法律小思183–房地产常出错点(13):土地转让税回扣

首次买房的买家可以申请土地转让税的回扣。 最高的回扣是省LLT回扣4000元,多伦多市LLT回扣$4475元。得到回扣的条件是: -买方必须是加拿大公民或永久居民 -买方必须年满18岁 -买方必须在购买后的9个月内入住房屋 -买方不能在世界任何地方拥有过房屋 -买方的配偶也不能在是配偶的期间世界任何地方拥有过房屋。 如果几个非配偶人一起买房,其中有一个是首次买,那首次买的人可以申请他买的部分的LL

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法律小思182–房地产常出错点(12):土地转让税简介

土地转让税(LTT)是在安省买房的最大成交费用。土地转让税率是根据买价设定的,买价的不同部分有不同的税率。 首$ 55,000.00 |税率:0.5% $ 55,000.01至$ 250,000.00 |税率:1.0% $ 250,000.01至$ 400,000.00 |税率:1.5% $ 400,000.01至$ 2,000,000.00 |税率:2.0% 超过2,000,000.00 |税率

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法律小思181–房地产常出错点(11):哪些人可以退回NRST

上周讲豁免的三类人是不用交NRST的。这周讲有另外三类外籍人交了NRST之后可以申请把NRST退回来: (1)四年(加90天)内成为加拿大永久居民(拿到枫叶卡) (2)四年内成了留学生。留学必须在政府认可的安省大学或大专,而且要有买房后至少连续两年的全日学习。全日是指学年全日制课程至少学习60%(如果没有残障)或40%(如果有残障) (3)四年内拿到安省工签,而且在买房后安省全职工作至少一年。全职

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法律小思180–房地产常出错点(10):哪些人不用交NRST

有三种外籍人有豁免不用交NRST: (1) 已经拿到省提名的外籍人; (2) 已经拿到难民身份的外籍人; (3) 加拿大公民,枫叶卡居民,和上面1和2人的外籍人配偶。配偶是结婚的人, 或没结婚不过已同居三年,或有配偶关系而且一起生了孩子。两个配偶要一起买房。 上面三种人要把房子做主要居住房,才可以用豁免。 一群人可以一起买房。如果群里都是加拿大公民,枫叶卡居民,或上面说的三种有豁免的人,那就不用交

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法律小思179–房地产常出错点(9):哪些人要交NRST

要交NRST的是: 外籍国民:不是加拿大公民或加拿大永久居民(枫叶卡)的个人就是外籍国民。加拿大公民就算是住在国外都不用交NRST。 外国公司:在加拿大国外成立的公司是外国公司。就算是加拿大境内成立的公司,如果没上市而且直接或间接无论什么方式的控制人是外国人,那公司也是外国公司要交NRST。 受税信托人(taxable trustee): 如果是信托(trust)(也就是一个人为另外的人持有资产)

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法律小思178–房地产常出错点(8):不懂NRST

安省2017年开始收NRST, 就是外国人房地税。NRST是外国人在2017年4月21号之后在大多区内买民宅要交15%的税。如果offer是2017年4月20号及之前签的(而且没有后来转让的),就算成交在之后也不用交NRST。大多区是北到Orillia, 东到Peterborough, 南到尼亚加拉,西到滑铁卢。所以多伦多,万锦,列治文山,Mississauga等都在区内。区外不用交NRST。民宅

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多伦多是最佳的留学目的地 – 多伦多的投资机会漫谈之二

华海庆 (Oliver Hua)   二十年前,本人也是“留学生”,当时的中国与当下的中国完全不能同日而语。当下的信息传播渠道太多了,与当时的中国消息封闭,人们对国门以外的世界的认知,就像我们地球村的人类对外星空的认知差不多。人们的思想完全被政治意识形态的框框约束,虽有所谓思想解放,但知识见识的程度差距则非常大。   感谢时代的进步,虽然中国还有很多方面甚至一些根本的方面需要得到改变,但是人们对国

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移民不是目的 – 多伦多的投资机会漫谈之一

华海庆 (Oliver Hua) 开辟专栏,从一个来自中国大陆的移民和多伦多房地产经纪的角度,根据自身的经验教训结合即时的动态新闻、网络民情及现实观察跟踪,就多伦多的房地产、移民、留学、创业、就业以及投资等撰写文章介绍并评议,希望能够为读者朋友提供一个渠道和声音,更好地了解加拿大和多伦多。 以务实态度切实分析多伦多的平民级的投资机会和创业建议,分析各种市场上流行的留学、培训、移民、投资、房地产、金

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79号议案是个别议员公共法案

郭晓明 (Xiaoming Guo for Waterloo) 黄素梅议员(右) 安大略省2016年的79号提案是一个个别议员法案(Private Member’s Bill),这个提案由黄素梅议员提交省议会审议。个别议员法案很容易和私人法案(Private Bill)相混淆。个别议员法案是相对于政府法案和委员会法案而言,是根据法案提出人不同来划分的。个别议员法案由某个别议员提交,而政府法案由内阁

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安大略省79号提案关乎世界和平

郭晓明(Xiaoming Guo for Waterloo) 2017年12月9日,加拿大社会各界人士在多伦多参加“纪念南京大屠杀殉难者八十周年追思会”   为什么79号提案那么重要,因为79号提案要确立南京大屠杀日,让世人铭记历史,珍惜和平。忘记了过去就意味着背叛。忘记了历史就会重演历史悲剧。79号提案的重要性,在于保障二战战后和平秩序。然而,就是有一股势力想颠覆二战战后和平秩序,就是

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谁干涉了安大略79号议案的内政?

郭晓明 (Xiaoming Guo for Waterloo) 2017年12月9日,来自加拿大联邦、省、市三级政府的代表和华侨华人社团代表以及其他族裔代表共1000余人在万锦会议中心参加“纪念南京大屠杀殉难者八十周年追思会”   12月9日,多伦多万锦市会议中心举行了千人集会,纪念南京大屠杀殉难者。与会的有多伦多市长约翰•托利、安大略省交通厅长斯蒂文•德尔•度卡、联邦保守党党魁安德鲁•

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安大略省79号议案受阻,加拿大社会仍然歧视华人?

郭晓明(Xiaoming Guo for Waterloo) 安大略省黄素梅议员2016年在议会提交了79号议案,建议将每年12月13日定为南京大屠杀记忆日。然而,在12月议会各党派议员一致通过79号议案二读以后,该议案一直被束之高阁。该议案并不长,只是定一个法定的日子,应该就是一页纸的议案,如果司法委员会要审议的话,半天时间就可以结束。司法委员会手头待审的议案,也就是六、七个左右。 议会审议议案

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公益讲座:留学生与华裔移民家庭最应注意的加拿大刑法问题(1月20日)

  主讲:沈晨刑事与移民律师 时间: 周六Jan 20th, 2018 下午1PM-3PM 地点: WalterFedy, Grandriver Board meeting room 675 Queen street south, Unit 111, Kitchener 本活动由白政玮(美瑞达投资理财顾问),滑铁卢华人协会WCCA商务俱乐部孙皓举办。由杨虹地产经济,励黎地产经济赞助茶点。

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加拿大是不是一个独立的国家?-逃避-完美-加拿大历史(之四)

前情回顾: 我们上期说到150年前的1867年加拿大建立的其实不是一个国家,而是一个自治领,那么国家和自治领这两者有什么区别呢?   简单说,自治领已经很接近独立国家了。 内政自理,外交上也只是名义上挂着宗主国的招牌。 比如加拿大,名义上当然是英联邦的一份子,但是实际上加拿大要和那个国家结盟,要和哪个国家打仗,英国是无权过问的。   不过到底还是自治领,所以还是有那么一点点牵绊

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我们老百姓的提议会被写进政府施政大纲吗?-逃避-完美-加拿大历史(之三)

那让静静小童鞋“打屎都不说”的两院制到底是个什么东东呢? 解释清楚两院制,我们今天标题里的问题——“我们老百姓的提议会被写进政府施政大纲吗?”就有了答案了,而且你还会知道我们老百姓的建议是通过什么样的一个程序被写入政府施政大纲或被丢入政府废纸纸篓里去的。 感兴趣吧?搬个小板凳坐第一排吧~~ 两院制的发源地是英国,那我们就先拿英国来举个栗子吧 英国原来是一院制,议会里有贵族元

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加拿大联邦&美国联邦的区别AND联邦&邦联-逃避-完美-加拿大历史(之二)

我们接着说加拿大的建国。 上次说到在PEI的夏洛特顿召开的加拿大“建国筹备会”第一次会议上,最重要的一项就是:下个月去魁北克开第二次“建国筹备会”。 这样换着地儿开会,真的很好么? 大家是否似曾相识? 毕竟PEI.魁北克,那都是风景美的不要不要的世界级风景区呀~~ 尤其PEI的大龙虾,那是完全满足了吃货们的一切想象的呀~~ 魁北克,那更是旅游战斗机中的经典战斗机呀~~ 好吧~不管怎么样,说一个月后

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加拿大建国是一群国父们喝着啤酒看着马戏整成的!-逃避-完美-加拿大篇历史(之一)

夏令营的时候我们讲了一些加拿大的历史,得到了大家的肯定,现在续上。 可是我都不记得讲到哪儿了,大致是第二次英美战争之后吧。 不过今年是加拿大建国一百五十周年,索性不管它,咱们从加拿大建国开始讲起 时针倒拨到150年前,1864年的9月1号(这日子挑的多好,我们小时候每年新学期开学不都是9月1号么) 加拿大各殖民地代表齐集PEI的夏洛特顿,开会商量建立一个“共同的国家” 来的都是什么人呢? 前边我们

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