蒋商律:法律小思317 合同法基础(06) 合同必须书写吗?

合同可以书写的,可以口头的,可以用行为推导出来的,也可以是三者结合形成的。合同必须要有出价(offer)和接受(acceptance),受益(consideration)、建立法律关系的意图(intention for legal relationship)和条款确定性(certainty of terms)。一般来说,如果这些合同基本要素都存在,那就有具有法律效力的协议,就算没有任何书面形式。

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蒋商律:法律小思316 合同法基础(05) 小孩可以签合同吗?

小孩子(未成年人)在安省是指未满 18 岁的人。安省的小孩可以签合同。但法庭是否要迫使小孩执行合同是另一码事。 一般规则是,小孩签的任何合同,都可以被小孩取消。法院总是会给小孩取消合同的机会。相反,成年人不能取消合同。当小孩取消合同时,他必须取消整个合同,而不能只取消其中一部分。比如16岁孩子买了车。买后孩子不想要了。他就可以把合同取消把车退了。 有些小孩签的合同是可以强制小孩执行的。第一类是必需

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蒋商律:法律小思315 合同法基础(04) 条款的确定性(Certainty of Terms)

一份有效的合同必须有明确的双方都懂的条款。如果要让法庭判决执行合同,这些条款还必须让法庭能足够确定。如果合同条款不明确或不确定,那么这样i的协议将无效。因为如果不清楚要执行什么,法院如何还能强制当事人执行合同。 合同条款的不确定性通常有两种类型。一种是条款太模糊或太宽泛。一个1831 案例就是一个例子。买方提出要买一匹马,如果这匹马“幸运”,他会加价。法院认为这个协议无效,因为“幸运”过于模糊。另

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蒋商律:法律小思314 合同法基础(03) 什么是受益(consideration)?

受益是任何合同的重要组成部分,缺乏受益可能使合同(不管口头或书面)完全无效。受益是用有价值的东西去换取其他有价值的东西。受益要求接收方承认东西的价值而且尚未合法拥有。根据合同法的基本原则,受益是回答“你为什么要签这份合同”,或“签这个合同你将获得什么?” 合同双方都必须要有受益。 受益通常采取以下三种形式之一:钱、做某事、不做某事。例如,亚当以 20 元剪邻居的草坪。亚当收到的受益是 20元钱,邻

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蒋商律:法律小思313 合同法基础(02) 出价(offer)和接受(acceptance)

为了要合同具有可法律执行性,合同方必须对合同条款有相互同意。这种共同的同意有两个的元素:出价和接受。 • 出价是一方直接且有目的地接触另一方去订立合同。出价应清楚地表明合同条款。否则,以后可能去法院判断这些条款是否足够明确。 • 接受是对出价的同样明确、直接和有目的的回答,表明接受方同意出价中规定的条款,并希望在形成具有法律约束力的合同。 这构成了相互同意的基础。但是,如果一方后来对合同提出反对,

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蒋商律:法律小思312 合同法基础(01) 你有合同吗?

按照英属普通法(common law), 合同成立的条件是“一方为建立法律关系而接受(accept)另一方的出价(offer),并有对价(consideration)支持”。为建立法律关系意思是当事人有意把他们承诺的执行或对损害赔偿等补救措施的实施接受裁决(也就是说把承诺让外人强制执行)。 建立法律关系的检验标准是当事人是否以客观合理的旁观者的观点来看向外界表明他们订立合同的意图和合同的条款。这个

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蒋商律:法律小思311 尽职调查(22) 如何使用尽调结果?

我们已经讨论了各种类型的尽调。那么我们如何在交易中使用尽调结果? 1.决定是否进行交易。尽调可以帮我们发现投资目标的潜在缺陷,从而避免不良的商业交易。有些风险对投资者来说可能太大了。例如,如果投资者发现目标公司有重大的潜在环保风险,最好还是不投。 2. 协助对投资目标的估值。如果尽调发现一些缺陷或风险,投资者可能仍希望继续投,但可能要求对方减低价格。比如,如果尽调发现目标公司有额外欠债,就可以谈判

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蒋商律:法律小思310 尽职调查(21) 尽调加盟店

加盟店(franchise)是一种商务模式,授权商(franchisor)允许受许人(franchisee)有权使用特定的业务相关的企业名称、商标或经营方法。当你考虑投资任何加盟店时,一定要在签任何文件之前进行完整的职调。 首先,你应该对加盟店进行业务和财务尽调。你是从现有商店的现有受许人那里购买?还是在新地点购买新的加盟店?位置和地域合适吗?现有商店务结果是什么,新商店的财务预测是什么?你将从授

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蒋商律:法律小思309 尽职调查(20) 需要执照的企业

加拿大的一些公司属于有些需要特定政府许可或执照才能运营的行业。这些被称为受监管行业(regulated industries)。这些行业的例子包括:银行、保险和券商等金融服务业、渔业和林业、食品和药品、石油和天然气、电力和水等公用能源事业、医疗保健、教育、媒体、铁路、航空、电信、旅游和运输, 等等。此外,受监管的专业人员也需要执照,包括卫生专业人员,如医生、牙医、药剂师、兽医等,以及其他专业人员,

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蒋商律:法律小思308 尽职调查(19) 公司纪录本审查(minute book review)

公司纪录本(minute book)审查是对任何公司进行尽职调查的重要部分。请参阅法律小思#166谈公司纪录本。你的公司纪录本显示你的公司是否结构正确。它还提供了所有当前和过去股东的记录以及买股票的价格。 如果你用买股份的方式购买企业,也就是说你从卖家那里购买目标公司的股份,作为尽职调查的一部分,你作为买方必须进行公司纪录本审查。为什么?在加拿大和安省,私立公司股东是没有公开登记的。要验证卖方是否

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蒋商律:法律小思307 尽职调查(18) 知识产权尽调

知识产权是企业的无形资产,包括专利、商标、专利和专利申请、版权和商业秘密。其他知识产权资产包括企业名称、徽标(logo)、网站地址名和网站、标语(slogan)和品牌标签、宣传权、软件和数据库、电子邮件地址、电话和传真号码。对于技术初创等企业,知识产权通常是他们最真贵的资产。 知识产权尽调是对知识产权所有权和价值做审查。对于决定是否要收购或投资与知识产权有关的企业,或与它签订其他协议,成交前完成知

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蒋商律:法律小思306 尽职调查(17) 公寓状态证书(condo status certificate)

要购买公寓,查看公寓管理公司出的关于房子和公寓公司状态的状态证书特别重要。大多数买房协议都规定买方的律师在成交前审查状态证书。 状态证书还附有其他重要文件,包括成立声明(declaration)、内部章程(bylaws), 财务报表、预算、储备基金研究(reserve fund study), 规则(rules)和公寓保险。买家的律师应该审查所有文件,而不仅是只看证书。 买方律师应调查的问题包括:

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蒋商律:法律小思305 尽职调查(16) 为什么要做环保尽调?

根据安省和联邦环境法,如果地产有污染,地产业主、占用者和管理或控制人,或造成或促成污染的人都有潜在责任。环境污染可能导致政府对业主或曾经管理或控制地产的所有人采取监管行动,其中可能包括全面整治和清理污染命令、罚款和刑法坐牢。清理污染的费用可能非常高。另外还有民事责任。例如,受污染地产的邻居可以起诉要求赔偿损失。 污染监管责任不要求接命令的人和污染的原始来源有关系。历史上受污染地产的当前业主要承担责

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蒋商律:法律小思304 尽职调查(15) 什么是非产权查询 Off-Title Searches-我应该做保护局(Conservation Authority)查询吗?

如果你要买农村房产或空地,你应该考虑去当地保护机构进行查询。安省有36 个保护局 (Conservation Authorities),它们是当地的自然资源管理机构,采取以洪水区为基础的计划,以保护人口和财产免受洪水和其他自然灾害的影响。它们也肩负着保护自然资源的任务。安省 95% 的人口居住在由保护局管理的区域内。 你为什么要在乎保护局?你要买的房产可能会被当地的保护局指定为环境保护区 (env

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蒋商律:法律小思303 尽职调查(14) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 买方应该做防火施工令查询吗?

安省《消防和预防法》授予消防首领或消防队长进入房屋检查消防安全的权力。该法律也授权消防检查员对业主或居住者发布采取任何必要措施以确保物业的消防安全的命令。这称为消防施工令(fire department work order)。 在购买房地产之前,买方应改和律师商量要不要去消防部门查询房子有没有消防施工令。对于一单元的民宅,这种查询通常不用做,因为产权保险公司通常不需要做。但是,对于2个以上单元的

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蒋商律:法律小思302 尽职调查(13) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 买方应该做电路安全查询吗?

电路安全局(Electrical Safety Authority)可以发布与房屋电路系统有关的命令,以确保人身安全或保护物业。在你购买房产之前,你应该知道房子是否有未完结的的电路安全局通知,要求纠正电路缺陷。根据法律,买方对此要承担责任。 在购买某些类型的房屋时,特别建议要做电路安全查询。购买新装修的房子时,买家应检查装修是否符合安省电路安全法规,确认房屋的电路没有问题。如果你打算购买老房屋,房

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蒋商律:法律小思301 尽职调查(12) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 买方应该做建筑许可证查询(building permit)吗?

在安省,建造新房、添加或翻新现有房结构或进行房结构改造,都需要申请建筑许可证。修建后政府要检查以确认任务已正确执行,然后建筑许可证完结。政府也可能会发布施工令(work order)或缺陷令(deficiency notice),以强制业主将房屋改建以符合规范。 在购买房产时,买方律师要决定要不要联系市政府查寻房子有没有没完结的建筑许可证、施工令、缺陷令或其他有关房子的命令。但是,如果卖方没有申请

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蒋商律:法律小思300 尽职调查(11) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 什么是土地使用区查询(zoning search)?

第二个非产权查询是关于土地使用区(zoning)。 几乎所有市政府都有一个土地使用区规定(zoning bylaws),管束土地允许的用途、房地块大小和放地块街面宽度的要求、地块上建筑物的位置(后退要求)、住宅的大小和高度等问题。因此,在买房地产时,买家务必确保房产符合市政地使用区要求, 在单户住宅(single family home)购买时,产权保险公司一般不要求土地使用区查询, 这样减少了买

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蒋商律:法律小思299 尽职调查(10) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 地产税(property tax)?

投资房地产时,除了产权查询之外,还有其他查询要做,以更确保产权和提高以后房子的可卖性。这些查询叫非产权查询(off-title searches)。 第一个非产权查询是地产税(property tax)。每个房地产都必须向市政府缴纳地产税。地产税的缴纳义务是跟地不跟人。也就是说如果卖方欠了政府地产税而且在成交前没有处理好,那么成交后这个地产税就要买方支付了。因此,在买房成交前一定要去市政府查房地产

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蒋商律:法律小思298 尽职调查(9) 为什么买地产要做产权查询(title search)?

如果投资者要买地产或做地产抵押贷款(mortgage),那就必须要做产权查询。地产财所有权查询是在政府地产登记处对相关的地产进行的查询。产权查询可以揭示许多地产产权的问题,包括: •当前业主名字,以可确认卖方或借款人是否拥有土地。 •地产持有方式(比如tenants in common、joint tenants、全拥有fee simple)。 •地产的法律描述,和地产识别号码 (PIN)。 •地

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蒋商律:法律小思297 尽职调查(8) 为什么要查拖欠税款tax arrears?

如果买方通过购买公司股份来购买企业,买方通常会继承公司的负债,例如纳税义务。因此,在成交前对企业的纳税状况进行尽职调查非常重要。买方律师应联系加拿大税务局,询问企业是否拖欠企业所得税(corporate income tax)、消费税(GST)和雇主汇款(employer source deductions)。如果是买方律师向 CRA 进行调查,CRA 会要求有卖方或目标企业的书面同意(必须由公司

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蒋商律:法律小思296 尽职调查(7) 为什么做执行令查询Execution Search?

执行令(writ of execution)是在诉讼的背景下产生。法庭案子判决后,胜诉方(判定债权人” judgement creditor)可以按照安省《执行法》对败诉方(判定债务人judgement debtor)注册执行令状,。在安省,“执行令状”可以包括:(a) 扣押和出售令状,(b) 土地扣押和出售令状,(c) 个人财产扣押和出售令状, 等。 胜诉方可以在败诉方拥有土地的任何县或地区注册

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蒋商律:法律小思295 为什么做法院查询(6)(诉讼查询litigation search)?

在企业收购投资中进行法院查询(诉讼查询)的主要目的,是确定有没有已经开始的和会开始的法庭诉讼,看这些诉讼会不会影响卖方把资产或股份卖给买方的能力,以及了解诉讼对目标企业有什么赔偿要求、案件的类型和历史。如果确认有了诉讼,法院登记处的查询可以确定对卖家或目标公司提出的索赔价值和范围。 通过法院登查询获得的所有信息都有助于投资者确定它愿意为股份或资产支付的价格,以及在某些情况下是否愿意与卖家做这个交易

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蒋商律:法律小思294 为什么做法院查询(5)(诉讼查询litigation search)?

在企业收购投资中进行法院查询(诉讼查询)的主要目的,是确定有没有已经开始的和会开始的法庭诉讼,看这些诉讼会不会影响卖方把资产或股份卖给买方的能力,以及了解诉讼对目标企业有什么赔偿要求、案件的类型和历史。如果确认有了诉讼,法院登记处的查询可以确定对卖家或目标公司提出的索赔价值和范围。 通过法院登查询获得的所有信息都有助于投资者确定它愿意为股份或资产支付的价格,以及在某些情况下是否愿意与卖家做这个交易

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蒋商律:法律小思293 尽职调查-尽职(4) 为什么要做·PPSA 查询?

如果你要买资产,那自然希望卖方拥有这些资产。在安省,非房地产资产称为个人财产(personal property)。个人财产通常包括:消费品、设备、存货、合同、证券、现金、应收账款、车辆、无形资产如执照等。 与房地产不同,个人财产没有政府的所有权登记。作为买方,你如何保护自己?这就是 PPSA 有用的地方。PPSA 是安省的“个人财产抵押法”(personal Property Security

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蒋商律:法律小思292 尽职调查(3) 为什么要进行破产查询 (bankruptcy search)?

当你与另一方签合同时,你自然会希望合同有效且具有法律效力(也就是说你可以要求法院强制执行合同)。 有特别重要的一点,就是合同的对方不能是破产人。 为什么? 在加拿大,当债务人破产时,法庭会派破产委托人(trustee in bankruptcy),并将破产人的所有资产都托给委托人处理。 破产人就不再有有处理自己资产的法律能力,而只有委托人有这个能力。 因此,如果你与破产人签订合同,那么这个合同是无

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蒋商律:法律小思291 尽调(2) 什么是Certificate of Status?

如果交易的对方是在加拿大的公司,尽调的第一项是搜索公司注册处以拿到公司合规证书(certificate of status或联邦公司的certificate of compliance)。每个省的公司注册部门(如果是联邦公司, 联邦公司注册部门)可以颁发此证书。公司合规证书是一份政府部门法的正式文件,确认公司在该部有存在的状态,并且已遵守公司继续注册有关的所有行政要求。 公司合规证书通常包括以下信

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蒋商律:法律小思290 尽调(1) 什么是尽调,为什么要做?

尽职调查是指投资者自己熟悉和了解他们在考虑投资的企业的过程。这些投资者包括购买企业的买方、向企业提供贷款的贷方,以及购买股票以成为企业的股东之一的投资方。根据各种因素,尽职调查的范围可能很小,也可能很详尽。目标企业的规模、经营所在的行业以及企业的结构都将影响所进行的尽调的范围和深度。 投资者为什么要做尽调?目的是在投资之前将风险降至最低。尽调可以帮助投资者了解目标公司的业务是如何进行的,以及目标公

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蒋商律:法律小思289 私贷(private mortgages)(20) 私贷有什么费用?

除了比银行抵押贷款利息更高以外,私贷还有其他一些借款人要付的成本和费用。 律师费:借款人通常要付自己的律师费和贷方律师费。对于贷方的律师费、HST 和支出,要预算至少 2,000加元。 对于借款人的律师费,要预算至少 1,000 加元。借款人通常还要花钱为贷方买产权保险(大约几百到一两千加元)。 验房费:贷方通常要求对房子进行验房,费用由借款人支付。验房费一般在350-500加元左右。 经纪费用:

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蒋商律:法律小思288 私贷(private mortgages)(19) 一名律师可以代表贷方和借方吗?

对于地产抵押贷款,安省律师协会规定禁止一个律师或一家律所同时代表贷方和借方,除非属于五个例外之一。这五个例外是:(1) 贷方是机构贷款客户(如银行、信用合作社等),(2) 抵押贷款是卖方在卖地产时收回的抵押贷款(vendor take back mortgage);(3)偏远地区只有一个律师,不方便请两个律师; (4) 抵押贷款是$75,000或以下;或 (5) 贷方和借方是“关联人“。根据加拿大

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