蒋商律:法律小思298 尽职调查(9) 为什么买地产要做产权查询(title search)?

如果投资者要买地产或做地产抵押贷款(mortgage),那就必须要做产权查询。地产财所有权查询是在政府地产登记处对相关的地产进行的查询。产权查询可以揭示许多地产产权的问题,包括:

•当前业主名字,以可确认卖方或借款人是否拥有土地。

•地产持有方式(比如tenants in common、joint tenants、全拥有fee simple)。

•地产的法律描述,和地产识别号码 (PIN)。

•地产有哪些抵押贷款(mortgages)?

•地产有没有任何留置权(liens)?如财产税留置权、所得税留置权、公寓留置权、环境留置权等。

•是否有担保权益通知(notice of security interest)? 通常由设备租赁公司为提供炉子、热水器、暖通空调租赁合同而注册。

•是否有施工留置权(construction lien)?

•地产有哪些用地权(easements),用地权是什么。比如,如果水电公司有通过后院的用地权,买方/贷方应该知道。

•是否有关于产权的限制/契约?这些限制是什么?

•是否有关于产权的警告通知?例如,由于繁忙的道路、机场或靠近嘈杂的工业区而发出的噪音警告,废物管理系统或农业经营的气味警告?

一旦买家/贷方收到产权查寻结果,他们可以要求卖方/借款人在投资成交前处理这些问题,例如要求还清抵押贷款和拖欠的财产税等。如果买方/贷方不进行产权查权,或不要求在成交前解决产权问题,那么这些产权问题将成为买方/贷方的问题。

(蒋商律:蒋虹多伦多商务律师www.jhwbizlaw.com 普遍讨论投资非法律建议)