蒋商律：法律小思299 尽职调查(10) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 地产税(property tax)？

投资房地产时，除了产权查询之外，还有其他查询要做，以更确保产权和提高以后房子的可卖性。这些查询叫非产权查询(off-title searches)。

第一个非产权查询是地产税(property tax)。每个房地产都必须向市政府缴纳地产税。地产税的缴纳义务是跟地不跟人。也就是说如果卖方欠了政府地产税而且在成交前没有处理好，那么成交后这个地产税就要买方支付了。因此，在买房成交前一定要去市政府查房地产有没有欠地产税。

如果地产有欠地产税，市政府就对房子有特殊抵押权(property tax lien)。就算市政府没有在房产证上注册，这个抵押权已经连着房子了。财产税抵押权比其他所有的非政府的抵押权都要优先。因此，就是注册了的地产抵押贷款(mortgage)都会被地产税抵押权抛到后面。所以，抵押贷款人(mortgage lender)必须在贷款成交前做财产税查询。

如果地产税拖欠两年仍未缴纳，市政府可以在房产证上登记地产税抵押证明(tax arrears certificate)。如果业主在一年内仍未缴纳地产税款，市政府就可以把房子卖了来还地产税。

(蒋商律：蒋虹多伦多商务律师www.jhwbizlaw.com 普遍讨论投资非法律建议)