蒋商律:法律小思304 尽职调查(15) 什么是非产权查询 Off-Title Searches-我应该做保护局(Conservation Authority)查询吗?

如果你要买农村房产或空地,你应该考虑去当地保护机构进行查询。安省有36 个保护局 (Conservation Authorities),它们是当地的自然资源管理机构,采取以洪水区为基础的计划,以保护人口和财产免受洪水和其他自然灾害的影响。它们也肩负着保护自然资源的任务。安省 95% 的人口居住在由保护局管理的区域内。

你为什么要在乎保护局?你要买的房产可能会被当地的保护局指定为环境保护区 (environmental protection zone) 或环境维护区 (environmental conservation zone)。此外,保护局也可以在房产证上注册保护地役权(conservation easement)。 环境保护区, 环境维护区和保护地役权可能对土地的使用有重大限制。例如,业主可能不许在地产上建造任何类型的房屋。或者业主不能在湿地保护区和以外30米的缓冲区内建设任何房屋,但允许在混合分区的土地上建设房屋。保护局还可以施加对地使用的其他限制,例如限制农业活动、禁止商业砍伐树木和禁止把地产分开。

所以要买乡村地产和空地的话进行尽调很重要,以确保你对地产的用途是保护局允许的。否则,你可能必须向市政府申请使用区更改,这会花费成千上万的钱而且不能保证成功。

(蒋商律:蒋虹多伦多商务律师www.jhwbizlaw.com 普遍讨论投资非法律建议)