蒋商律：法律小思305 尽职调查(16) 为什么要做环保尽调？

根据安省和联邦环境法，如果地产有污染，地产业主、占用者和管理或控制人，或造成或促成污染的人都有潜在责任。环境污染可能导致政府对业主或曾经管理或控制地产的所有人采取监管行动，其中可能包括全面整治和清理污染命令、罚款和刑法坐牢。清理污染的费用可能非常高。另外还有民事责任。例如，受污染地产的邻居可以起诉要求赔偿损失。

污染监管责任不要求接命令的人和污染的原始来源有关系。历史上受污染地产的当前业主要承担责任，即使现在业主在买地产时不知道有污染。因此，对于有环境风险的地产的买家应在买地之前做环保尽调。这些地产产包括商业地产、农村地产、空地或靠近当前和以前的高风险地产(如加油站或垃圾场)。另外，房产证保险一般不包污染。

环保尽调通常包括(1)对相关地产和邻近地产在的政府环保数据库进行软搜索，(2)I阶段环境场地评估 (ESA) 涉及审查记录审查、土地所有权历史、监管搜索和初步场地检查，(3)如果I阶段 ESA 确定了潜在的环境问题，做II阶段 ESA进行采样、表征和潜在描述以确定I 阶段 ESA的发现的环境问题。

对于商业地产，如果土地开发涉及用途变更，则必须从政府获得场地状况记录 (RSC)。 RSC也可以在其他商业地产交易中自愿申请。 RSC 是由业主（或买家）及其环境顾问签字的关于地产环境状况的文件，该文件经政府认证，可以保护业主和买家免受到RSC 之前的环保监管行动。

(蒋商律：蒋虹多伦多商务律师www.jhwbizlaw.com 普遍讨论投资非法律建议)