蒋商律：法律小思301 尽职调查(12) 什么是非产权查询 Off-Title Searches– 买方应该做建筑许可证查询(building permit)吗？

在安省，建造新房、添加或翻新现有房结构或进行房结构改造，都需要申请建筑许可证。修建后政府要检查以确认任务已正确执行，然后建筑许可证完结。政府也可能会发布施工令(work order)或缺陷令(deficiency notice)，以强制业主将房屋改建以符合规范。

在购买房产时，买方律师要决定要不要联系市政府查寻房子有没有没完结的建筑许可证、施工令、缺陷令或其他有关房子的命令。但是，如果卖方没有申请建筑许可证就做了施工，那么市政府就不会有任何记录。这叫非法建筑，而且很难发现。

由于大多数房地产交易的买家都买了产权保险(title insurance)，买家的律师要决定是否要做产权外查询(off title search)（包括建筑许可）。一般来说，一家民宅的产权保险单不会要求业主或律师做产权外查询，如果做了这些做产权外查询时会发现的缺陷，保单会为提供保险。 不过，如果做了这些做产权外查询时也不能发现的缺陷，保单不会提供保险。

如果尽管有产权保险，买方还是做了产权外查询并发现了缺陷，那产权保险就不会保这些缺陷了，因为保单通常不保买方在成交时已知道的缺陷。如此买家律师及买家客户有了两难境地，因为故意不做产权外查询，买家其实还可以拿到更好的产权保险。

对于老房子的或已经翻新或装修过的房子，买家还是应该考虑在成交前做建筑许可证查询看有没有没完结的建筑许可证或施工令或缺陷令，而不是闭作眼睛先买房子然后出了事找产权保险公司处理任何缺陷。

(蒋商律：蒋虹多伦多商务律师www.jhwbizlaw.com 普遍讨论投资非法律建议)